airbnb活用法！稼働率を上げる秘訣とは？

 

今や「旅行する時には必ずホテルや旅館に泊まる」という時代ではなくなりました。airbnbを利用すれば、一般の人々の所有する家にも泊まる事が出来るからです。このairbnbを利用して自分の家の一部や空き部屋を貸し、利益を上げ生活をしている人もいるくらいです。

今回はそのような、「家を貸す側（ホスト）」の立場から、「稼働率を上げる方法」をご紹介します。

 

1. 稼働率を上げるためには「写真」が大切

まず、稼働率を上げるためには写真が大切です。そもそも、宿泊希望者（ゲスト）がどのように泊まる場所を選ぶのかを確認しましょう。ゲストはairbnbのサイト※1にアクセスをしたら、場所やチェックイン日を指定し、部屋の一覧のページに遷移します。その部屋一覧のページが非常に重要です。

 

金額やレビュー（実際その部屋に宿泊した人の評価）が掲載されていますので、それを見て判断する人は確かに多いです。しかし、予算内でレビューも同程度だった場合には、写真での印象がよいほうを選ぶ傾向があるようです。例えば、居酒屋を検索する時でも店内や外観の写真を見る人は多いですよね。それと同じ理由で写真の影響は大きいのです。

 

・ベストはプロのカメラマンに撮影をしてもらう

やはり一番はプロのカメラマンに依頼する事です。airbnbでも条件が揃えばプロのカメラマンに無料で撮影依頼※2が出来ますので是非利用しましょう。また、プロのカメラマンが撮影した写真にはairbnb社から認定マークが付きます。ゲストから見ると、それだけ部屋に気を遣っていると感じられ、好印象になることが多いです。

 

・自分で撮影する場合も出来れば一眼レフで撮影

今ではスマホを利用してある程度の写真を撮る事が出来ます。しかし、プロの写真と横並びになるとどうしても画質が落ちてしまいます。最初の写真で予約率は大きく変わってきますので、初期投資費用だと思い、カメラの購入をお薦めします。それほど写真は大事な要素という事です。

 

・広角レンズを利用する

更に、出来れば広角レンズを利用して撮影しましょう。そうすれば部屋が広く見えて印象が良くなるからです。実際にairbnbのサイトで色々な部屋を見てみましょう。その時に自分で良いなと思った部屋をチェックし、撮影方法を学びましょう。

 

・観光地など周辺の写真を載せる

載せられる写真は部屋の写真だけではありません。もし、観光地に近い場所であったり、大型ショッピング施設やその他の有名施設が近かったりする場合にはそれらも撮影しておきましょう。他にも、コンビニやスーパー、薬局などの撮影をすることもお薦めします。旅行者からすると、その場所にどんな施設があるかも全く分からないので写真で見せてあげると安心感が増します。

 

このように、写真一つでも色々気を付けるべきポイントがあります。部屋の稼働率アップに最も大事な「写真撮影」には手を抜かないようにしましょう。

 

※1airbnb

https://www.airbnb.jp/

※2airbnbプロによる写真撮影

https://www.airbnb.jp/info/photography

 

2. 部屋の中に準備しておくもの

つづいて、部屋の中の設備や備品についてです。ゲストは前項のように場所やチェックイン日を選び、金額、場所、そして写真などで部屋を判断した後は、部屋の詳細情報を見ます。詳細情報には宿泊可能人数やベッドルームの数などの記載がありますが、これらはそもそものキャパシティーが決まっているのは、変える事が難しいです。

 

唯一変えられる点は設備や備品です。その詳細ページを見た時に「こんな設備、備品があるならこの部屋が良い」と思って貰えるかどうかで予約率は大きく異なります。以下が設置した方が良い、若しくは他の部屋と差別化しやすい備品やリストです。

 

・アメニティ・設備

出来ればバスタオルやハンドタオルは新品を用意しておきましょう。それが分かるように写真に掲載しておく良いです。やはり、ホテルや旅館との違いは衛生面です。そのあたりの清潔感をアピールする事で予約率アップに繋がります。

 

・インターネット設備

ポケットwifiでも良いので準備しておきましょう。特に外国人が日本に旅行する時に持つ不満の上位に「無料の無線LAN（インターネット設備）が使える場所が少ない」という点が挙げられます。日本人ならまだしも、外国人向けにはインターネット設備は必須と言えます。

 

・洗濯機、乾燥機

ホテルに泊まる時に「洗濯機があったら良いな」と思った事がある人は多いと思います。それと同じ理由で室内に洗濯機と、出来れば乾燥機があるとゲストの評価が大きく上がります。単純にコインランドリーなどに行く必要がないという点もありますが、一番は荷物の量を減らせるという点です。事前に洗濯できる事が分かっていれば衣類は最小限で済みます。この荷物量は旅行をする上で非常に大事な要素になります。

 

 

前項でお話をした、「写真撮影」が、自分の部屋の詳細ページを見てもらう「集客数アップ」の役割を担い、今回の「設備や備品」は予約をしてくれるという「成約率アップ」の役割を担います。せっかく詳細ページまでアクセスしてくれたので、「この部屋に泊まりたい」と思うような設備や備品を用意しておきましょう。

 

 

3. 価格設定を考える

稼働率を上げるための最後の方法は価格設定です。airbnbの宿泊料金の下限は、1,200円に設定されていますが、上限は制限されていません。中には1泊数百万円という場所もありますが、それは特殊な事例なので、上限は高くても1泊10万円程度と思っておきましょう。

 

・近隣相場をチェック

宿泊料金を決める時は、決して「自分が得たい宿泊料金」を基準に選んではいけません。大事なのは周辺の他施設の設定料金です。まずは、自分と競合になりそうなairbnbに登録している他のホストの部屋を検索しましょう。

 

範囲としては徒歩10分までは競合と見る良いでしょう。つまり、自分の部屋が駅徒歩5分なら徒歩15分圏内までは競合物件という事です。これは、大体で良いですが徒歩1分は８０ｍ換算なので、自分の部屋を中心として半径800m以内に円を描きましょう。そこに収まる部屋が競合になります。あまりに数が多い場合には、半径を400m、300mと縮め、更に広さが近しい部屋を絞りましょう。それら競合物件と比較しても、ゲストに選んでもらえる価格設定にする必要があります。

 

 

・ホテルや旅館もチェック

前項で言ったようにairbnbに登録している他の部屋も勿論競合ですが、ホテルや旅館も競合となります。例えば1LDK程度で宿泊人数が2人前後の部屋はビジネスホテルが競合になりますし、広くて立地条件も良い部屋は高級ホテルが競合になります。特に、観光地に近い場所に位置していると、「ホテルや旅館が満室で予約できなかった」という人が多いので、そのような人を拾える価格設定にしましょう。

 

・時期を考える

ホテルの予約でもそうですが、人気が集まる繁忙期は価格が高くなります。しかし、注意しなければいけない点は、今airbnbを利用する人は外国人が多いという点です。つまり、日本人が思う「繁忙期」と外国人が良く観光に来る時期は異なるという事です。日本ではお盆休みや年末年始が繁忙期になりますが、外国人観光客が来日する時期は4，7，10月が多いです。

 

4月と10月は桜と紅葉、7月は夏休みというのが理由です。逆に1月2月は外国人観光客が減るので、強気の価格設定だと厳しいかもしれません。定期的にairbnbで他の部屋の予約状況と価格設定を見ながら、価格を変更していきましょう。

 

 

4. まとめ

いかがでしたでしょうか。思ったよりも細かい箇所で稼働率が変わってくるということを感じていただけたかと思います。大事なことは「経営者」の視点を持つことです。どのような人をターゲットして、競合はどのような価格設定なのか。それらを見極めた上で自分の部屋が差別化できるポイントを探しましょう。そして、それを最大限「良く」見せることが大切です。